Plano Diretor detalha seu “desenho” para reorganizar cidade

A reorganização do crescimento de Jundiaí, apontada ao longo do processo do Plano Diretor Participativo com foco na proteção ambiental (em especial das águas) e na qualidade de vida dos bairros, chegou ao patamar de desenho urbano e rural mais compreensível aos moradores com a oficina de parâmetros de ocupação e uso do território jundiaiense realizada na quinta-feira (26) para boa parte dos 101 delegados representando diversos setores sociais que ajustam a proposta de governo.

Apresentada por técnicos da Secretaria de Planejamento e Meio Ambiente e da Secretaria de Obras, com a cooperação de praticamente todas as pastas e órgãos municipais, a contraproposta elaborada pela Prefeitura nesses tema propõe a mudança de diversas regras e critérios atualmente em vigor.

Uma das referências continua sendo o perímetro urbano, que desde 1940 vinha sendo ampliado de forma contínua e orgânica mas, a partir da década de 1980, passou a expandir-se de maneira abrupta e desproporcional e chegando ao ápice nas revisões de 2004 e 2012, com muitos espaços vazios e sem infraestrutura (além do avanço sobre áreas sensíveis como as bacias dos rios Jundiaí-Mirim e Capivari ou as bordas da Serra do Japi).

O novo desenho urbano e rural considera a proposta já em andamento com um setor de proteção ambiental e desenvolvimento rural ao norte com a Zona de Proteção e Recuperação Ambiental dos Rios Jundiaí-Mirim, Capivari e Ribeirão Caxambu e com Zona de Proteção Ambiental e Desenvolvimento Turístico, Rural e Cultural, formando um arco desde o Bom Jardim até Ivoturucaia.

Do outro lado, no arco sul, a região da Serra do Japi e da Serra dos Cristais permanecem sob a vigência da atual lei 417.

As novidades aparecem mais no grande setor urbano, no sentido aproximado leste-oeste entre as divisas com Várzea Paulista, de um lado, e com Itupeva, de outro. Nessa área estão a Zona de Reabilitação do Centro, os bairros tradicionais na Zona de Qualificação dos Bairros, a maior verticalização em avenidas com a Zona de Desenvolvimento de Corredores Urbanos, as áreas próximas de rodovias ou distritos da Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano e também o vetor oeste em crescimento com a Zona de Expansão e Estruturação Urbana. Nas áreas de menor crescimento, no contato com a zona rural no arco norte e com a zona das serras no arco sul, ficam duas Zonas de Desenvolvimento Periurbano.

Antes de entender-se os parâmetros para novas construções em cada uma dessas zonas, os técnicos da Prefeitura de Jundiaí explicaram aos delegados também as mudanças propostas para o sistema viário.

Uma nova maneira de entender as ruas
O trabalho técnico substitui as atuais vias locais, coletoras, arteriais e expressas (que podem até orientar os tipos de construção ou atividades permitidos) por uma definição de vias de desenvolvimento municipal (desenvolvimento regional nas rodovias e de diretrizes viárias), vias de organização territorial (estruturais nas grandes avenidas, de concentração nas mais antigas com comércio ou de indução para as ligações entre bairros com potencial de centralidade) e ainda as chamadas vias de proteção (de circulação nos bairros, também com esse potencial, e as de acesso aos lotes). A orientação de uso passa a ser orientada nelas pelas zonas em que estiverem.

Um longo levantamento em campo ou usando ferramentas como Earth ou Street View foi usado para essa proposta, permitindo em um exemplo a visão da área da avenida Alexander Fleming, que acessa o estádio Jayme Cintra, como um via de indução de centralidade de serviços mantendo residencial o miolo de bairros vizinhos como do Jardim Pacaembu ou da Colônia, com prédios de no máximo quatro pavimentos de acordo com a via. Tudo isso como partes de uma Zona de Qualificação Urbana.

Completando o exemplo, a verticalização de prédios seria permitida nessa área apenas nas margens da avenida dos Imigrantes (que é parte da Zona de Desenvolvimento de Corredores Urbanos, nesse caso no grupo com altura máxima de 52,5 metros na proposta em análise). A ideia é buscar uma cidade mais compacta, reduzindo o crescimento da cidade sobre as áreas ambientais e rurais, mas também preservando características do miolo dos bairros.

Bairros com pedestres
A contraproposta levada pelos técnicos também mostra uma preocupação com a qualidade de vida nos bairros em outros aspectos, como na circulação das pessoas. Na Zona de Reabilitação do Centro, por exemplo, os recuos exigidos passam a ser de poucos metros e buscando estimular, no caso de novas construções, a ampliação de espaços de circulação de pedestres. Mesmo nos grandes ou médios edifícios previstos para, de acordo com o caso, as avenidas da Zona de Desenvolvimento de Corredores Urbanos pode haver um bônus de construção com o uso dos andares térreos para lojas ou espaços comerciais que criem as “fachadas ativas” e evitem as ruas desertificadas criadas por muros extensos.

A tabela de parâmetros de ocupação do solo, que cruza tipos de zonas com tipos de vias, conta com definições sobre coeficiente básico (tamanho do lote), mínimo e máximo; altura máxima; taxa de ocupação do lote; taxa mínima de permeabilidade para infiltração da chuva; recuos mínimos frontal, lateral e de fundo (térreo e superiores); quota mínima por unidade habitacional; permeabilidade visual mínima; e também o parcelamento mínimo e máximo.

Esses detalhes vão orientar os limites dos instrumentos urbanísticos que podem ser criados em Jundiaí, como a outorga onerosa. Pela tabela, por exemplo, ela não pode ser usada no caso das duas áreas da Zona de Desenvolvimento Periurbano (de contato da área urbana com as zonas de proteção ambiental do setor rural no arco norte e do setor de serras no arco sul), porque não vai mais seria permitida a verticalização nesse trecho da área urbana. O que, de certa maneira, também protegeria muitas paisagens vistas pelos moradores da cidade.

Usos e atividades
Uma longa tabela com tipos de atividades permitidas nas diversas zonas da cidade, incluindo as rurais, também está em análise pelos delegados do Plano DiretorParticipativo. A apresentação dos técnicos mostrou que esse trabalho ainda está em processo, mas também indicou avanços na construção da lista das chamadas “incomodidades”, entre elas o nível de ruído referenciado nas normas nacionais da NBR ou nos tipos de atividades cadastradas no CNAE.

Uma via, mesmo de acesso ao lote ou sem saída, pode contar com atividades familiares como costura, que não gerem nenhum incômodo. Outro exemplo, denominado atividade química naquele cadastro, pode acontecer em pequeno espaço de 50 metros quadrados no Centro (quando tratar-se de homeopatia, por exemplo). Já um grande atacadista em uma área acima de 1 mil metros quadrados precisa buscar zonas e vias voltadas a viabiização dessa atividade. A mudança de critérios não muda profundamente o funcionamento econômico, mas busca melhorar a orientação de atividades por seu tipo.

Novo cronograma de ajustes
Com o avanço dos detalhes, o cronograma foi alongado e adaptado a pedido de algumas entidades participantes. No dia 14 de dezembro deve ser apresentada a minuta da primeira proposta do projeto de lei (PL) do novo Plano Diretor Participativo no portal eletrônico. Nos dias 15 e 16 de dezembro, essa minuta deve ser apresentada em detalhes a todos os delegados, ainda sem incluir as propostas de ajustes dos parâmetros agora apresentados.

De 17 de dezembro a 10 de janeiro, o sistema eletrônico volta a estar aberto aos delegados para suas contribuições. Nos dias 21, 22 e 23 de janeiro deve ser apresentada a 2ª versão do PL do novo Plano Diretor Participativo, em reuniões temáticas. Nos dias 27 e 28 de janeiro, acontecem reuniões temáticas de consenso sobre pontos conflitantes e a partir de 29 de janeiro começa a ser preparada a publicação dessa 2ª versão atualizada.

O Congresso da Cidade, no dia 13 de fevereiro, encerra o processo pelo lado Executivo com a deliberação final sobre o projeto (com votação, caso algum ponto ainda esteja sem consenso). Encerrada a etapa da Prefeitura, com aprovação tanto pela comissão relatora como pela Secretaria de Negócios Jurídicos, o projeto é encaminhado para análise legislativa, na Câmara Municipal.

José Arnaldo de Oliveira


Publicada em 01/12/2015

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