Art. 327.São recuos mínimos da edificação em relação ao perímetro do lote

Art. 327.São recuos mínimos da edificação em relação ao perímetro do lote:

  • I – recuo de frente;
  • II – recuos laterais;
  • III – recuo de fundo.

 

Zona Categorias de vias Recuos mínimos (m)
Térreo (até 3,5m alt.) Pavimentos superiores
Frontal (1) Lateral (2) Fundo Frontal Lateral (3) Fundo (4)
Zona de Reabilitação Central todas as categorias 2(5) dispensado dispensado 2(6) dispensado 2
Zona de Qualificação dos Bairros vias de acesso ao lote 3 dispensado dispensado 3 dispensado 2
demais categorias
Zona de Desenvolvimento de Corredores Urbanos Córrego da Colônia 5(5) dispensado 3 5(6) dispensado* 3
Cidade Administrativa
Rua Cica
Av. Dr. Olavo Guimarães
Rua Messina
Av. Luís Latorre
Av. Samuel Martins
Av. dos Imigrantes
Av. 14 de Dezembro
Av. Jundiaí
Av. 9 de Julho
Av. José do Patrocínio
Av. Antonio Fred. Ozanan
demais categorias 3 dispensado dispensado 3 dispensado 2
Zona de Desenvolvimento Periurbano 1 (área de bacias) todas as categorias 5 2 5 5 2 5
Zona de Desenvolvimento Periurbano 2 (área de amortecimento) vias de acesso ao lote 4 1,5 3 4 1,5 3
demais categorias
Zona de Expansão e Estruturação Urbana vias de acesso ao lote 2 dispensado 3 2 dispensado 3
demais categorias
Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano todas as categorias 10** 1,5 3 10** 2 3
Zona de Proteção e Recuperação Ambiental das Bacias todas as categorias 10 2 8 10 2 8
Zona de Produção Agrícola e Desenvolvimento do Turismo Rural e Cultural todas as categorias 10 2 8 10 2 8
Zona de Preservação, Restauração e Recuperação Ambiental todas as categorias
Reserva Biológica da Serra do Japi          
Zona de Preservação da Serra dos Cristais todas as categorias
Zonas de Conservação Ambiental todas as categorias
Zona Especial de Interesse Social 1 todas as categorias dispensado dispensado dispensado dispensado dispensado dispensado
Zona Especial de Interesse Social 2 todas as categorias 3 dispensado 3 3 dispensado 3
Zona Especial de Regularização Fundiária de Interesse Específico 1 todas as categorias 5 2 5 5 2 5
Zona Especial de Regularização Fundiária de Interesse Específico 2 todas as categorias 5 2 5 5 2 5
Zona Especial de Regularização Fundiária de Interesse Específico 3 todas as categorias 5 2 5 5 2 5
1 Proibido ocupar recuo frontal com garagem de veículos motorizados.
2 Recuo lateral mínimo em relação a pelo menos uma das divisas laterais do lote.
3 Recuo lateral mínimo em relação a pelo menos uma das divisas laterais do lote. Para pavimentos a partir de uma altura maior do que 12m (doze metros), utiliza-se a fórmula de h/6.
4 Para pavimentos a partir de uma altura maior do que 12m (doze metros), utiliza-se a fórmula de h/6.
5 Caso o recuo frontal seja incorporado à calçada e com fruição púbica, a edificação poderá aumentar sua área construída em 20% acima do Coeficiente de Aproveitamento Máximo.
6 Dispensado para os pavimentos a partir de uma altura maior ou igual a 3,5m (três) metros e menor ou igual a 10,5m (dez metros e meio). Obrigatório para pavimentos a partir de uma altura maior do que 10,5 (dez metros e meio).
* Recuo lateral obrigatório  para pavimentos a partir de uma altura maior do que 10,5 (dez metros e meio), utilizando a fórmula de h/6.
** É permitido edificação de gabarito de até 10,5m (dez metros e meio) no alinhamento do lote ocupando até 50% da testada.
   
 
  • Os beirais e marquises, com largura máxima de 1,00m (um metro) ou 50% (cinquenta por cento) do recuo projetado, prevalecendo o menor valor, poderão ocupar os recuos definidos neste artigo e não serão computados como área construída.
  • As sacadas, beirais e marquises em balanço máximo de 2,00m (dois metros) ou 50% (cinquenta por cento) do recuo projetado, prevalecendo o menor valor, poderão ocupar o recuo frontal mínimo.

Art. 328.  Os recuos laterais e de fundo ficam dispensados para a face de lote em que o lote vizinho apresente edificação encostada na divisa do lote, conforme análise do caso concreto pelo órgão técnico competente.

Parágrafo único. Para aplicação do disposto no caput deste artigo, será considerada a situação fática das edificações, independentemente de sua regularidade.

Art. 329.  As garagens de subsolo destinadas a parqueamento de veículos nos edifícios poderão ocupar as faixas de recuo frontal, desde que não aflorem acima no nível da calçada, respeitado o alinhamento projetado e a taxa de permeabilidade mínima.

Parágrafo único. Para os lotes de esquina ou com frentes para mais de uma via, o parâmetro previsto no caput deste artigo deverá ser respeitado para os perfis de todas as vias abrangidas.

Art. 330.  Na Zona de Reabilitação Central e na Zona de Desenvolvimento de Corredores Urbanos, a observância do recuo de frente será facultativa na hipótese em que houver doação de área para alargamento do passeio público, observado que:

  • I – o alargamento do passeio público é obrigatóriona Zona de Reabilitação Central, nos imóveis inseridos e fronteiriços ao polígono delimitado pelas vias mencionadas abaixo:
  • Rua Rangel Pestana, entre a Rua São Bento e o Largo de São José;
  • Rua Vigário J.J. Rodrigues, entre o Largo de São José e Rua Secundino Veiga;
  • Rua Secundino Veiga, entre a Rua Vigário J.J.Rodrigues e a Rua Senador Fonseca;
  • Rua Senador Fonseca, entre a Rua Secundino Veiga e a Rua Marcílio Dias;
  • Rua Marcílio Dias, entre a Rua Senador Fonseca e a Rua Baronesa do Japi;
  • Rua Baronesa do Japi, entre a Rua Marcilio Dias e a Rua Barão do Triunfo;
  • Rua Barão do Triunfo, entre a Rua Baronesa do Japi e a Rua Petronilha Antunes;
  • Rua Petronilha Antunes, entre a Rua Barão do Triunfo e a Rua Coronel Leme da Fonseca;
  • Rua Coronel Leme da Fonseca, entre a Rua Petronilha Antunes e a Rua Zacarias de Góes;
  • Rua Zacarias de Góes, entre a Rua Coronel Leme da Fonseca e a Rua Coronel Boaventura Mendes Pereira;
  • Rua Anchieta, entre a Rua Coronel Boaventura Mendes Pereira e a Rua Onze de Junho;
  • Rua Onze de Junho, entre a Rua Anchieta e a Rua do Rosário;
  • Rua São Bento, entre a Rua do Rosário e a Rua Rangel Pestana.
  • II – o alargamento do passeio público será obrigatório para lotes maiores que 2.500m² (dois mil e quinhentos metros quadrados) e facultativo para os menores;
  • III – nos demais casos, o alargamento do passeio público será facultativo.
  • No alargamento do passeio público é vedado o fechamento das divisas à circulação de pedestres, o controle de acesso em qualquer horário e a ocupação por vagas de garagem.
  • Para a Zona de Reabilitação Central e Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos, caso o recuo frontal seja incorporado à calçada e com fruição pública, a edificação poderá aumentar sua área construída em 20% acima do Coeficiente de Aproveitamento Máximo e sua altura em 3,5m (três metros e meio) acima do Gabarito Máximo.
  • Os potenciais construtivos básico e máximo do remanescente do lote serão calculados em função de sua área original e não será cobrada outorga onerosa relativa ao potencial construtivo adicional previsto para a área transferida à Municipalidade.
  • A obrigatoriedade estabelecida no inciso I do caput deste artigo aplica-se somente às edificações novas e reformas que envolverem a ampliação ou demolição de mais de 50% (cinquenta por cento) da área construída total.
  • A doação prevista no caput deste artigo deverá preceder a emissão do alvará de execução da edificação.

Art. 331.  O recuo frontal poderá ser ocupado por cabines de abastecimento de energia, sistema de distribuição de água, abrigo de lixo, abrigo de gás, portaria ou guarita, respeitado o alinhamento existente e projetado e o limite máximo de ocupação de 16,00m² (dezesseis metros quadrados) de área.

Art. 332.  Nos terrenos de esquina, o recuo frontal em relação ao alinhamento projetado da via de menor importância poderá seguir as dimensões definidas pelo recuo lateral.

Parágrafo único.Em terrenos de esquina localizados em vias de igual classificação, o profissional optará pela via na qual se aplicará a redução determinada no caput deste artigo.

Art. 333.  Os recuos mínimos são definidos por zona conforme Quadro 2 do Anexo II, sendo que:

  • I – Nas edificações com altura superior a 12,0m (doze metros), medidos entre o perfil natural do solo e a laje do pavimento mais alto, os recuos laterais de ambos os lados e de fundos serão de no mínimo 1/6 (um sexto) da altura total da edificação, até 5m (cinco metros) obrigatórios;
  • II – As edificações de uso industrialpoderão ocupar, até 50% de sua testada, o recuo frontal em até 5,0m (cinco metros).

Art. 334.  A área de fruição pública:

  • I – não poderá ser fechada à circulação de pedestres, não podendo ter controle de acesso em qualquer horário;
  • II – deverá ter largura mínima de 4m (quatro metros), tratamento paisagístico que atenda às normas técnicas pertinentes à acessibilidade universal e, nas áreas de circulação de público, adotar o mesmo tipo de pavimentação da calçada diante do lote.

Art. 335.A fachada ativa, ocupada por uso não residencial (nR) localizada no nível do logradouro, deverá:

  • I – estar contida na faixa de 5m (cinco metros) a partir do alinhamento do lote, medida em projeção ortogonal da extensão horizontal;
  • II – ter aberturas para o logradouro público, tais como portas, janelas e vitrines, com permeabilidade visual, com no mínimo 1 (um) acesso direto ao logradouro a cada 20m (vinte metros) de testada, a fim de evitar a formação de planos fechados sem permeabilidade visual na interface entre as construções e o logradouro, de modo a dinamizar o passeio público.
  • O recuo entre a fachada ativa e o logradouro público deve estar fisicamente integrado ao passeio público, com acesso irrestrito, não podendo ser vedado com muros ou grades ao longo de toda a sua extensão, nem ser ocupado por vagas de garagem ou usado para manobra de veículos, carga e descarga e embarque e desembarque de passageiros.
  • Nas vias que não possuam faixa exclusiva ou corredores de ônibus, o recuo entre a fachada ativa e o logradouro público poderá abrigar excepcionalmente vagas de estacionamento de automóveis desde que limitado a no máximo 20% (vinte por cento) da testada do imóvel e autorizado por órgão competente de trânsito.

Art. 336.  Para fins do disposto nesta Lei, o nível do pavimento térreo não poderá exceder a cota de 1m (um metro) acima do nível médio entre as cotas das extremidades da testada do lote, quando o desnível da testada for menor ou igual a 2m (dois metros).

  • Quando o desnível na testada do lote for superior a 2m (dois metros), o piso do pavimento térreo poderá estar situado em qualquer cota intermediária entre os níveis mais elevado e mais baixo.
  • O disposto no § 1º deste artigo também será aplicado aos casos de desníveis superiores a 2m (dois metros) em relação à profundidade do lote.
  • Nos casos de terrenos com declive ou aclive superior a 50% (cinquenta por cento) em relação ao logradouro ou aos imóveis contíguos, o nível do pavimento térreo será definido caso a caso por comissão intersecretarial.
  • A comissão intersecretarial referida no parágrafo anterior também apreciará, para os fins de definição do pavimento térreo, os casos que se enquadrem nas seguintes hipóteses:
  • I – áreas sujeitas a alagamento;
  • II – restrição à construção de subsolo em terrenos contaminados e quando exigido por órgão ambiental competente;
  • III – lençol freático em níveis próximos ao perfil do terreno.

 



Os comentários para este texto já foram encerrados.

Quem já participou (5)

  • Daniel Motta disse:

    Art. 335 – Incluir a categoria de usos Economia Criativa ou criar artigo novo disciplinando a fachada ativa exclusivamente para esta nova categoria.

  • Rafael Massucato de Almeida disse:

    Alterar a redação do inciso I do artigo 333º para:
    I – Nas edificações com altura superior a 12,0m (doze metros), medidos entre o teto do pavimento mais alto e o piso do pavimento mais baixo a ser insolado, iluminado ou ventilado, os recuos laterais de ambos os lados e de fundos serão de no mínimo 1/6 (um sexto) da altura total da edificação, até 5m (cinco metros) obrigatórios;

    Justificativas:
    1 – Utilizar o perfil natural do solo como parâmetro, prejudica as construções em lotes com declive e favorece as construções com lotes em aclive.
    2 – Nem sempre é possível utilizar o perfil natural do solo como parâmetro, exemplo: no caso de construções em lotes que já foram edificados e que o solo já sofreu processo de terraplenagem o perfil natural do solo não existe mais tornando-se apenas uma linha imaginária no projeto.
    3 – O critério que proponho para medição da altura nas edificações é o mesmo utilizado no artigo 41 do Decreto nº 12.342/78 que é o Código Sanitário Estadual.

  • Marília Gontijo disse:

    O recuo frontal poderá ser dispensado quando quando no mínimo 50% da face da quadra em que se situa o imóvel, esteja ocupada por edificações no alinhamento, comprovado através de levantamento aerofotogramétrico de 1993.

  • Marília Gontijo disse:

    Proponho que o recuo lateral mínimo seja da seguinte forma:

    – Dispensado o recuo lateral até 12,00m de altura;
    – Para edificações maiores que 12,00m de altura: Aplicar a fórmula:
    R = H – 6/10, respeitando o recuo mínimo de 3,00m.

  • Marília disse:

    Os recuos laterais mínimos exigidos deverão ser atendidos para ambas divisas laterais, ou seja, não é apenas para uma das divisas



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