Plano Diretor Participativo | http://planodiretor.jundiai.sp.gov.br

Capítulo 1 – do parcelamento do solo

Art. 275.A disciplina do parcelamento do solo regula a divisão ou redivisão do solo, objetivando o equilíbrio entre áreas públicas e privadas e seu adequado aproveitamento urbanístico.

Art. 276.Somente será permitido o parcelamento do solo para fins urbanos na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, definida por este Plano Diretor.

Art. 277.Não será permitido o parcelamento do solo:

  • I – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
  • II – em áreas de brejos naturais;
  • III – em áreas com potencial ou suspeitas de contaminação e em áreas contaminadas, sem que sejam reabilitadas para o uso seguro, atestado pelo órgão ambiental competente;
  • IV – em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes;
  • V – em terrenos onde a incidência de processos geológicos-geotécnicos não aconselhe a edificação;
  • VI – em áreas utilizadas para deposição de resíduos sólidos;
  • VII – em áreas onde a poluição, em suas diversas formas, impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção;
  • VIII – em áreas sem acesso para via oficial.

 

Das modalidades de parcelamento do solo

Art. 278.São modalidades de parcelamento do solo:

  • I – Loteamento;
  • II – Desmembramento;
  • III – Remembramento;
  • IV –
  • Considera-se loteamento a subdivisão de glebas em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
  • Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
  • Considera-se remembramento o reagrupamento de lotes para edificar, até o limite das dimensões máximas estabelecidas no Quadro 2A do Anexo II desta Lei, desde que a operação não interfira com o sistema viário existente, nem imponha qualquer outra modificação nos logradouros já existentes.
  • Considera-se desdobro a subdivisão de lote sem abertura de via.
  • Os parcelamentos de áreas remanescentes com área maior de 5.000m², que não passaram por doação de área pública, deverão se enquadrar nas normas de loteamento, exigida a doação do percentual de áreas públicas.
  • As áreas resultantes de parcelamentos de glebas serão consideradas remanescentes e permanecerão classificadas como glebas.

Art. 279.O parcelamento do solo, nas modalidades de loteamento e desmembramento, será precedido de fixação de diretrizes emitidas pelo órgão municipal competente, a pedido do interessado, conforme documentação estabelecida no Art. 305.

Art. 280.O projeto de parcelamento do solo, nas modalidades de loteamento e desmembramento, submetido pelo interessado à aprovação do órgão municipal competente, deverá obedecer as diretrizes expedidas e a regulamentação própria.

Art. 281.No remembramento de lotes na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos que resultar em áreas acima de 5.000m², será exigida doação de 10% de área pública, destinadas a área livre de uso público (ALUP) ou área de equipamento urbano e comunitário (AEUC), conforme a necessidade do Município, definida pelo órgão municipal competente.

Parágrafo único.  No caso da existência de empreendimentos vizinhos, as áreas públicas mencionadas no caput deverão ser contíguas.

 

Das condições e parâmetros de parcelamento do solo

Art. 282.Os parcelamentos do solo deverão ser precedidos de aprovação junto ao Município e deverão atender, pelo menos, às seguintes condições:

  • I – as vias, quando exigidas, deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, integrando-se com o sistema viário da região, e harmonizar-se com a topografia local;
  • II – deverão ser mantidas as florestas e demais formas de vegetação situadas em encostas com declividade superior a 45º (quarenta e cinco graus);
  • III – deverão ser mantidos todos os remanescentes de vegetação natural de Mata Atlântica e Cerrado, além dos já mapeados pela Secretaria de Planejamento Urbano e Meio Ambiente no Município de Jundiaí, conforme Mapa 3 do Anexo I desta Lei;
  • IV – ao longo dos cursos d’água naturais perenes e intermitentes e as áreas no entorno de olhos d’água e nascentes devendo ser reservadas as planícies de inundação , priorizando a reserva da vegetação nativa existente, conforme Mapa 2 do Anexo I desta Lei;
  • V – nas margens de brejos e lagoas naturais ou artificiais maiores de 100m² de espelho d’água constituem faixas não edificantes de 30m de largura, medidos em projeção horizontal a partir da margem de maior vazão;
  • VI – ao longo de cada lado de talvegue ou eixo de vales secos, cuja encosta tenha declividade superior a 40% (quarenta por cento), será reservada faixa não edificável com largura mínima de 15,00m (quinze metros);
  • VII – ao longo das linhas de transmissão e de rodovias deverá ser destinada faixa com largura mínima de 15m para implantação de avenida marginal;
  • VIII – não poderá ser alterado, retificado ou desviado nenhum corpo d’água (córregos, nascentes, lagos e brejos) sem anuência da Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente e autorização do órgão ambiental estadual competente.

Art. 283.Em todo o território do município, as manchas de mata nativa, tanto de Cerrado como de Mata Atlântica, em estágio médio e avançado de regeneração natural devem ser preservadas e são imunes à supressão, excetuando para implantação de atividades e usos de Utilidade Pública e de Interesse Social descriminadas em Lei, e licenciado pelo órgão ambiental estadual competente e posterior anuência da Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente, ouvido o Conselho Municipal de Meio Ambiente (COMDEMA).

Parágrafo único.  Em todo o território do município, as manchas de mata nativa, tanto de Cerrado como de Mata Atlântica, em estágio inicial de regeneração natural só poderão ser suprimidas se licenciado pelo órgão ambiental estadual competente e posterior anuência da Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente, ouvido o Conselho Municipal de Meio Ambiente (COMDEMA).

Art. 284.As Áreas de Preservação Permanente (APP) descritas na Lei Federal nº12.651/12 (Código Florestal) devem ser revegetadas conforme projeto específico a ser analisado e aprovado pela Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente.

Art. 285.Na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, as margens de brejos e lagoas naturais ou artificias maiores de 100m² (cem metros quadrados) de espelho d’água constituem faixas não edificantes de 30m (trinta metros) de largura medidas em projeção horizontal a partir da margem de maior vazão e que devem ser revegetadas conforme projeto específico a ser analisado e aprovado pela Secretaria Municipal de Planejamento e Meio Ambiente.

Art. 286.São parâmetros de parcelamento do solo, dentre outros:

  • I – área e frente mínimas de lote;
  • II – área e frente máximas de lote;
  • III – comprimento máximo da face de quadra;
  • IV – percentual mínimo total de área da gleba ou lote a ser destinado à Municipalidade, bem como percentuais mínimos para área livre de uso público e área para equipamento urbano e comunitário;
  • V – permeabilidade do solo;
  • VI – largura mínima de passeio público, ciclovia e leito carroçável;
  • VII – declividade máxima das vias.

Art. 287.Os valores dos parâmetros de parcelamento do solo são definidos por Zona e por tamanho de lote ou gleba e estão previstos no Quadro 2A desta Lei.

Art. 288.A área mínima de lote no território da zona urbana do Município é de 200m² (duzentos metros quadrados) e a frente mínima é de 8m (oito metros), podendo ser maiores de acordo com a zona na qual o lote está inserido.

Parágrafo único.  Para as Zonas Especiais de Interesse Social o lote mínimo é de 126m² (cento e vinte e seis metros quadrados) e a frente mínima de 7m (sete metros).

Art. 289.A área máxima de lote no território da zona urbana do Município é de 10.000m² (dez mil metros quadrados) e a frente máxima de 100m (cem metros), ambos devendo ser menores de acordo com a Zona na qual o lote está inserido.

  • Para a Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano o lote máximo é de 50.000m² (cinquenta mil metros quadrados) e a frente máxima de 250m (duzentos e cinquenta metros).
  • Para todas as modalidades de parcelamento do soloas áreas resultantes deverão obedecer aos parâmetros de lote máximo previstos no Quadro 2A do Anexo II.
  • Para os lotes já existentes com área acima da área máxima de lote definida no Quadro 2A do Anexo II, os novos empreendimentos serão enquadrados nas regras de parcelamento do solo para atendimento do parâmetro de lote máximo permitido, devendo, obrigatoriamente, solicitar diretrizes urbanísticas, nos moldes das diretrizes do parcelamento do solo.

Art. 290.O Município poderá aceitar projeto especial de parcelamento em lotes com dimensões inferiores às mínimas definidas para Zona de Desenvolvimento do Periurbano 1, desde que a solução proposta assegure que as áreas desvinculadas dos lotes sejam acrescidas às áreas verdes públicas;

  • A medida tratada neste artigo não deve permitir que os projetos especiais aumentem a densidade demográfica além do propiciado em urbanização convencional ou que tenham lotes com área inferior a 500,00m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
  • O projeto especial de que trata este artigo deve ser fundamentado pelo seu proponente, em memorial justificativo, que será objeto de análise por parte do órgão competente do Município.

Art. 291.Da área total do lote ou gleba objeto de parcelamento deverá ser destinado percentual mínimo para a Municipalidade para implantação de área livre de uso público e área de equipamento urbano e comunitário, que serão transferidas ao patrimônio municipal sem qualquer ônus para o Município, de acordo com os percentuais fixados por Zona no Quadro 2A do Anexo II desta Lei, também descritos a seguir:

 

Zonas Percentual mínimo da área do lote ou gleba a ser destinada (loteamento e desmembramento)  
Área livre de uso público = área verde+sistema de lazer (%) Área de equipamento urbano comunitário (%)*  
Zona de Reabilitação Central 20 5  
Zona de Qualificação dos Bairros 20 5  
Zona de Desenvolvimento de Corredores Urbanos 20 (1) 5  
Zona de Desenvolvimento Periurbano 1 (área de bacias) 30 5  
Zona de Desenvolvimento Periurbano 2 (área de amortecimento) 30 5  
Zona de Expansão e Estruturação Urbana 20 10  
Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano 20 (1) 5  
Zona de Proteção e Recuperação Ambiental das Bacias  
Zona de Produção Agrícola e Desenvolvimento do Turismo Rural e Cultural  
Reserva Biológica da Serra do Japi  
Zona de Preservação, Restauração e Recuperação Ambiental  
Reserva Biológica da Serra do Japi  
Zona de Preservação da Serra dos Cristais  
Zonas de Conservação Ambiental  
Zonas Especiais de Interesse Social 1 20 5  
Zonas Especiais de Interesse Social 2 20 5  
Zona Especial de Regularização Fundiária de Interesse Específico 1 20 5  
Zona Especial de Regularização Fundiária de Interesse Específico 2 20 5 (2)  
Zona Especial de Regularização Fundiária de Interesse Específico 3 20 5 (2)  
1 10% de ALUP poderá ocorrer na forma de área construída de equipamento público comunitário ou sistema de lazer em qualquer área pública da Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, conforme necessidade definida pelo órgão municipal competente
2 O percentual de 5% de AEUC poderá ocorrer na forma de pagamento em pecúnia para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Territorial ou área construída de equipamento público comunitário na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, conforme necessidade definida pelo órgão municipal competente
* A destinação para área de equipamento urbano e comunitário poderá ocorrer na forma de área construída.

 

Art. 292.As áreas livres de uso público deverão atender às seguintes disposições:

  • I – ter a frente mínima de 10m (dez metros) para a via oficial de circulação, e quando fizerem frente para via estrutural deverão possuir frente mínima de 20m (vinte metros);
  • II – as áreas livres de uso público (ALUP) deverão estar situadas em área com declividade de até 30% (trinta por cento);
  • III – a localização das áreas livres de uso público será definida pelo órgão municipal licenciador, na emissão das diretrizes do parcelamento do solo.

Art. 293.As áreas de equipamento urbano e comunitário deverão atender às seguintes disposições:

  • I – ter a frente mínima de 10m (dez metros) para a via oficial de circulação e preferencialmente contidas em um único perímetro, e quando fizerem frente para via estrutural deverão possuir frente mínima de 20m (vinte metros);
  • II – as áreas de equipamento urbano e comunitário (AEUC) deverão estar situadas em área com declividade de até 15% (quinze por cento);
  • III – a localização das áreas de equipamento urbano e comunitário será definida pelo órgão municipal licenciador, na emissão das diretrizes do parcelamento do solo.

Art. 294.A destinação para área de equipamento urbano e comunitário poderá ocorrer ocorrer na forma de área construída.

  • Na hipótese de destinação de área institucional em área construída, o órgão municipal competente manifestar-se-á acerca dos tipos de equipamentos necessários na região em que se localiza o lote ou gleba, bem como sobre a eventual necessidade de destinação de área de terreno combinada com a área construída.
  • Nas Zonas Especiais de Regularização Fundiária de Interesse Social 2 e 3, o percentual de 5% de AEUC poderá ocorrer na forma de pagamento em pecúnia para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Territorial ou área construída de equipamento público comunitário na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, conforme necessidade definida pelo órgão municipal competente.

Art. 295.Na Zona de Desenvolvimento dos Corredores Urbanos e na Zona Industrial e de Desenvolvimento Regional Urbano, 10% de ALUP poderá ocorrer na forma de área construída de equipamento público comunitário ou sistema de lazer em qualquer área pública da Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, conforme necessidade definida pelo órgão municipal competente.

Art. 296.Áreas livres de uso público não impermeabilizadas, deverão corresponder a 20% (vinte por cento) do tamanho da gleba, conforme Artigo 10 do Decreto n.º 43.284, de 3 de Julho de 1998.

Art. 297.Os parcelamentos serão entregues com infraestrutura urbana implantada, constituída pelos equipamentos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar, fiação enterrada e sistema viário, incluindo a pavimentação do leito carroçável, ciclovias, vias de pedestre e calçadas, devidamente sinalizados.

  • No caso de empreendimento que gere 95 (noventa e cinco) ou mais unidades habitacionais, além da infraestrutura mencionada no caput, será exigido investimento em equipamentos públicos, nos termos estabelecidos pela Lei Complementar nº 523/12.
  • As calçadas devem ser implantadas concomitantemente às vias de circulação, devendo ainda:
  • I – propiciar condições adequadas de acessibilidade;
  • II – ter no mínimo 3,0m (três metros e cinquenta centímetros) de largura, podendo ser maior de acordo com a zona;
  • III – ter no mínimo 30% (trinta por cento) de sua superfície formada por elementos permeáveis;
  • IV – deverá ser garantida uma faixa destinada a equipamentos, junto ao limite da faixa de tráfego, com largura mínima de 50cm (cinquenta centímetros), devendo ser mantida preferencialmente em grama, exceto nas áreas de acessos de veículos e ocupadas por equipamentos;
  • V – ter arborização implantada, obedecendo a projeto técnico específico aprovado pelo órgão municipal competente.

Art. 298.As vias de pedestres obedecerão às seguintes características:

  • I – largura não inferior a 4% (quatro por cento) do seu comprimento, respeitando o mínimo de 4,00m (quatro metros);
  • II – comprimento não superior a 100,00m (cem metros);
  • III – declividade longitudinal não superior a 10% (dez por centro), sendo tolerado declividade maior com a implantação de escadarias com patamares intermediários;
  • IV – uso exclusivo de passagem de pedestres e ciclistas, não servindo de frente oficial para nenhum imóvel.

Parágrafo único.  O disposto neste artigo não se aplica às urbanizações para fins industriais.