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Capítulo 3 – do zoneamento especial

Art. 45.As zonas especiais são porções do território com diferentes características ou com destinação especifica que requerem normas próprias de uso e ocupação do solo, podendo estar situadas em qualquer Macrozona do Municipio.

Parágrafo único.  São criadas as seguintes Zonas Especiais no município de Jundiaí:

  • I – Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS, conforme Mapa 6 anexo, que faz parte integrante desta Lei;
  • II – Zonas Especiais de Regularização Fundiária de Intereresse Específico – ZERFIE, conforme Mapa 7 anexo, que faz parte integrante desta Lei;
  • III – Zonas Especiais de Interesse Histórico Cultural – ZEIHC, conforme Mapa 8 anexo, que faz parte integrante desta Lei.

 

Das Zonas Especiais de Interesse Social

Art. 46.As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEISsão áreas urbanas destinadas predominantemente à moradia de população de baixa renda, compreendendo duas categorias:

  • I – ZEIS I: são áreas de ocupação consolidada, caracterizadas pela presença de assentamentos precários, tais como favelas e conjuntos habitacionais, loteamentos irregulares e cortiços, onde moram, predominantemente, população de baixa renda, em áreas públicas ou particulares, surgidos espontaneamente ou não, passíveis de regularização fundiária;
  • II – ZEIS II; são compostas por áreas vazias localizadas na Macrozona de Estruturação Urbana, não utilizadas ou subutilizadas, adequadas à implantação de empreendimentos de Habitação de Interesse Social, em quaisquer das suas modalidades ou linhas de financiamento.

Art. 47.São objetivos das ZEIS:

  • I – proporcionar aos seus moradores a melhoria das condições urbanísticas, ambientais e de regularização jurídica dos assentamentos habitacionais;
  • II – inibir a especulação imobiliária e comercial sobre os imóveis situados nessas áreas;
  • III – implantar projetos de urbanização voltados à promoção do desenvolvimento econômico e social dos assentamentos;
  • IV – promover o acesso à terra e à moradia digna para os habitantes da cidade, em especial os de baixa renda;
  • V – estimular formas consorciadas de produção de moradias populares, inclusive verticais, com a participação do Poder Público e de associações, cooperativas habitacionais e da iniciativa privada;
  • VI – promover o reassentamento de famílias removidas em razão de risco ou de implantação de infraestrutura urbana bem como qualquer outro fator que o justifique;
  • VII – possibilitar a maior oferta de área para Habitação de Interesse Social em locais dotados de infraestrutura e inseridos na malha urbana;
  • VIII – garantir a permanência das famílias moradores de assentamentos precários consolidáveis e consolidados em suas áreas de origem, evitando transferência de famílias para áreas distantes e sem infraestrutura urbana.

Art. 48.São diretrizes para intervenção nas ZEIS:

  • I – integração dos programas voltados à Habitação de Interesse Social com as demais políticas públicas;
  • II – garantir programas de urbanização e de construção de moradias com características de adaptabilidade às condições de acessibilidade universal;
  • III – inibição das ocupações em áreas ambientalmente sensíveis, de risco e non aedificandi;
  • IV – adequação das normas e fixação de parâmetros urbanísticos específicos para Habitação de Interesse Social;
  • V – oferta de serviços de assistência técnica e jurídica nos processos de regularização urbanística e fundiária diretamente ou mediante convênios e parcerias;
  • VI – a remoção de famílias ocorrerá somente nos casos de necessidade essencial, sendo a sua relocação realizada preferencialmente no entorno.

Art. 49.Para efeito desta Lei, considera-se Habitação de Interesse Social (HIS) as unidades construídas ou lotes destinados à população com renda familiar mensal:

  • I – até 3 (três) salários mínimos, denominadas Habitação de Interesse Social –  HIS 1;
  • II – maior que 3 (três) até 6 salários mínimos, denominadas Habitação de Interesse Social – HIS2.
  • Nas ZEIS, além dos instrumentos previstos neste Plano, são aplicáveis aqueles previstos na Lei federal nº 10.257, de 2001 e na Lei federal nº 11.977/09, de 7 de julho de 2009, observadas as restrições previstas na legislação ambiental.
  • As normas contidas na Lei federal nº 11.977, de 2009, e nesta Lei, referentes à regularização fundiária de interesse social, se aplicam somente às áreas delimitadas como ZEIS 1.

 

Das Zonas Especiais de Interesse Social 1 (ZEIS 1)

Art. 50.Para cada ZEIS-1 será elaborado o Projeto de Regularização Fundiária de Interesse Social pela Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS ou por:

  • I – seus beneficiários, individual ou coletivamente;
  • II – cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações da sociaedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fuindiária;
  • III – proprietários, loteadores ou detentores de direitos reais a qualquer título.

Parágrafo único.  A conclusão do Projeto de Regularização Fundiária será atestada mediante Portaria do Superintendente da Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS.

Art. 51.São objetivos das ZEIS I:

  • I – promover a regularização urbanística e fundiária dos assentamentos, inclusive de conjuntos habitacionais implantados;
  • II – proporcionar aos moradores a melhoria das suas condições de habitabilidade e a integração dos assentamentos com a estrutura da cidade;
  • III – inibir a especulação imobiliária e comercial sobre os imóveis situados nessas áreas;
  • IV – implantar projetos de urbanização voltados à promoção do desenvolvimento econômico e social dos assentamentos

Art. 52.O Projeto de Regularização Fundiária conterá projeto de parcelamento do solo e os demais projetos descritos no Art. 56que serão encaminhados para os respectivos órgãos municipais ou, se for o caso, estaduais de aprovação.

  • Os índices e parâmetros urbanísticos para a aprovação do projeto de parcelamento do solo e das edificações nas ZEIS 1 são aqueles constantes da Quadro 2, Anexo II, estabelecidos conforme a tipologia do assentamento.
  • Os Projetos de Regularização Fundiária de Interesse Social das ZEIS-1 deverão considerar, em sua elaboração tanto as condições físico-morfológicas, como a situação fundiária dos assentamentos habitacionais respectivos, respeitando suas especificidades.
  • Fica o Executivo autorizado a desafetar as áreas públicas no interior do perímetro demarcado, desde que tal área seja destinada a projetos de urbanização ou de regularização da respectiva ZEIS-1, observados os requisitos previstos pelo Artigo 180 da Constituição do Estado de São Paulo.

Art. 53.Os lotes oriundos de parcelamento resultante de regularização fundiária de interesse social não poderão ser objeto de remembramento, exceto quando contemplar finalidade de interesse social, sendo esta atestada mediante despacho motivado do Superintendente da Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS, publicado em veículo da imprensa oficial.

Art. 54.Nocaso de existir áreas vazias aptas para habitação social no entorno de favelas e loteamentos irregulares, estas deverão ser delimitadas como ZEIS 2, e a destinação das unidades, em metragem proporcional ao número de reassentamentos definidos no Plano Local de Habitação de Interesse Social para cada área, deve visar:

  • I – a promoção de Habitação de Interesse Social;
  • II – a inclusão de equipamentos e espaços públicos;
  • III – a destinação ao reassentamento de famílias, preferencialmente decorrentes da execução do Plano de Urbanização da própria ZEIS.

Art. 55.A população que habita áreas onde a regularização fundiária for inviável terá o seu direito à moradia assegurado, conforme Plano de Reassentamento.

Parágrafo único. O Plano de Reassentamento é instrumento elaborado pelo Município com base no Plano Local de Habitação de Interesse Social (PLHIS), que define:

  • I – as etapas necessárias ao reassentamento desta população para áreas próximas ao assentamento original, garantindo às famílias relocadas a manutenção dos vínculos sociais, econômicos e culturais com o seu território;
  • II – participação dos reassentados no processo de planejamento e de implementação da intervenção, assim como os valores necessários e as respectivas fontes de recurso;
  • III – as medidas a serem adotadas para a recuperação do ambiente desocupado.

Art. 56.A execução do Projeto de Regularização da ZEIS 1 consistirá na realização das seguintes etapas:

  1. elaboração do Diagnóstico, que contemple, no mínimo, a:
  2. delimitação da área abrangida, considerando a base fundiária do assentamento irregular;
  3. situação físico-ambiental, contendo o levantamento planialtimétrico cadastral, com curvas de nível de metro em metro, localização de cursos d’água, vegetação existente e outros elementos naturais, identificando possíveis áreas de risco;
  4. situação socioeconômica, contendo o levantamento planialtimétrico cadastral de todas as construções existentes georreferenciada com banco de dados informando a caracterização sócio-econômica da população;
  5. situação urbanística, contendo a indicação das vias de acesso, verificação do sistema de circulação de veículos e pedestres, da infraestrutura de drenagem, abastecimento de água, esgotos e iluminação, bem como a caracterização do uso do solo e dos equipamentos públicos sociais existentes no entorno.
  6. elaboração das diretrizes para urbanização, que compreenderão:
  7. traçado do sistema geométrico de vias, compreendendo as vias existentes e projetadas com largura igual ou superior àquelas constantes na Quadro 7, Anexo II desta Lei e declividade máxima de 20 %;
  8. quando for o caso, identificação dos setores a serem urbanizados, que compreenderão os destinados à recuperação ambiental; os de reabilitação da edificação; os de correção dos riscos existentes e os de remoção das construções, considerando o grau de risco;
  9. comprovação da existência das redes de infraestrutura existentes ou projetadas, compreendendo drenagem, água, esgotos e eletricidade;
  10. identificação dos terrenos a serem transferidos na aprovação do parcelamento ou doados (públicos ou privados), se for o caso, com destinação de equipamentos públicos, considerando o percentual mínimo estabelecido no Quadro 2A do Anexo II da área delimitada, conforme Inciso I, a;
  11. identificação das áreas destinadas à implantação de novas habitações de interesse social, para a população que será removida, conforme Inciso II, b;
  12. definição das etapas de execução referentes às intervenções previstas nos itens deInciso II, alíneas de “a” a “e”, identificando as etapas prioritárias de execução, inclusive, eventuais medidas de compensação urbanísticas e ambientais.
  • Estudo Técnico, que compreenderá:
  1. projeto de parcelamento do solo para fins de urbanização de interesse social, abrangendo a consolidação das diretrizes da etapa anterior, contendo o sistema de vias, áreas públicas, delimitação de lotes e edificações, se for o caso;
  2. certidões quanto à adequação das redes públicas de água, energia elétrica, esgoto e da prestação de serviços públicos de infraestrutura urbana, tais como coleta de lixo;
  3. projetos executivos de infraestrutura (adequação e instalação), em conformidade com o Inciso II, “f”, se necessário;
  4. dimensionamento físico e financeiro das intervenções propostas e das fontes de recursos necessários para a execução das intervenções;
  5. plano de ação social e pós ocupação;
  6. soluções para regularização fundiária de modo a garantir segurança de posse dos imóveis para os moradores.

Parágrafo único. Os Estudos Técnicos e projetos serão encaminhados pela Fundação Municipal de Ação Social para os órgãos municipais ou estaduais para a análise e aprovação dos projetos de suas respectivas competências.

 

Das Zonas Especiais de Interesse Social 2 – ZEIS 2

Art. 57.As ZEIS 2 se destinam a implantação de empreendimentos habitacionais de interesse social, sejam novos parcelamentos do solo ou conjuntos habitacionais, verticais ou horizontais.

Art. 58. A indicação da demanda para as unidades produzidas nas ZEIS-2 será regulamentada pelo Executivo, ouvida a Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS e observadas as normas federais e estaduais dos respectivos programas destinados à produção habitacional, dando prioridade ao atendimento de famílias em área de risco e ao reassentamentos necessários.

Parágrafo único.A indicação de 100% (cem por cento) da demanda para a comercialização das unidades habitacionais fica a responsabilidade do Executivo, por meio da Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS, que promoverá a seleção das famílias cadastradas no Sistema Municipal de Informações Habitacionais – SIMIH.

Art. 59. As ZEIS 2 tem como objetivo:

  1. possibilitar a melhoria do padrão das edificações nos programas habitacionais de Interesse Social, destinados à população de baixa renda cadastrada no Sistema Municipal de Informações Habitacionais – SIMIH;
  2. incentivar a inclusão de novas áreas para programas habitacionais de interesse social;
  • incentivar, por normas diferenciadas de uso, ocupação e parcelamento do solo, a implantação consorciada de programas habitacionais por Associações, Cooperativas Habitacionais e pela iniciativa privada;
  1. garantir áreas para que o reassentamento, quando necessário, se dê preferencialmente em área próxima ao local de origem, dos moradores das áreas de risco e das destinadas a projetos de interesse público;
  2. possibilitar oferta de área para Habitação de Interesse Social em locais dotados de infraestrutura e inseridos na malha urbana.
  3. garantir espaços específicos para atividades culturais, lazer e geração de trabalho e renda nos projetos e implantação;

Art. 60. Do total das unidades habitacionais, 10% (dez por cento) serão reservadas para os cadastrados idosos e 5% (cinco por cento) para os cadastrados que possuam na composição familiar, pessoas com deficiências que irão residir na unidade residencial pretendida.

Parágrafo único.  Na ausência de cadastrados aptos à contratação das unidades disponíveis que preencham os requisitos do caput, as unidades habitacionais reservadas serão comercializadas atendendo ao critério geral de destinação.

Art. 61.Para a destinação das unidades habitacionais, serão observados os valores máximos renda familiar previstos nesta Seção para HIS 1 e HIS 2 , na solicitação do Certificado de Conclusão (Habite-se).

Art. 62.CadaZEIS 2 terá seu Plano Urbanístico submetido a parâmetros especiais definidos por esta Lei.

Parágrafo único.Os parâmetros urbanísticos para o parcelamento do solo e novas edificações em ZEIS -2 são aqueles previstos nos Quadros 2A e 2B do Anexo II desta Lei.

Art. 63.Para os empreendimentos a serem instalados em ZEIS 2, fica dispensado o atendimento aos parâmetros de dimensionamento dos ambientes e compartimentos previstos neste Plano, se houver a determinação de parâmetros mínimos estipulados a programas habitacionais do governo federal, estadual ou municipal ao qual estejam vinculados.

Art. 64.A aprovação dos projetos para a implantação dos empreendimentos de interesse social em ZEIS 2, será realizada pelos órgãos licenciadores após tramitação por meio da “Linha Rápida de Habitação de Interesse Social”.

Parágrafo único.A regularização do solo e a implantação da infraestrutura é condição prévia à implantação de parcelamento do solo e construção de novas unidades habitacionais.

Art. 65.O Plano Urbanístico das ZEIS -2 deverá conter:

  • I – memorial descritivo da área;
  • II – caracterização socioeconômica da futura população residente;
  • III – instalação de equipamentos sociais e os usos complementares ao habitacional, de acordo com as características locais;
  • IV – estabilidade dos lotes, das vias de circulação, das áreas dos sistemas de lazer e verdes, áreas institucionais e dos terrenos limítrofes;
  • V – drenagem das águas pluviais;
  • VI – trafegabilidade das vias, com definição da pavimentação adequada e garantia de acesso dos prestadores de serviços públicos de infraestrutura urbana básica e emergencial;
  • VII – integração do sistema viário com a malha local existente ou projetada, harmonização com a topografia local e garantia de acesso público aos corpos d`água e demais áreas de uso comum do povo;
  • VIII – implantação de sistema de abastecimento de água potável em conformidade com as diretrizes vigentes;
  • IX – implantação de sistema de esgotamento sanitário, disposição e tratamento dos resíduos em conformidade com as diretrizes vigentes;
  • X – recuperação geotécnico-ambiental das áreas degradadas;
  • XI – implantação de rede de energia elétrica domiciliar e iluminação pública;
  • XII – recuo mínimo dos cursos d`água canalizados ou não, de modo a garantir acesso para manutenção e limpeza, em obediência à legislação ambiental;
  • XIII – acesso aos lotes por via de circulação de pedestres ou de veículos;
  • XIV – largura mínima das vias sanitárias para drenagem e proteção das tubulações no subsolo, para instalação de rede de água e esgoto e sua manutenção; e
  • XV – utilização preferencial de recursos urbanísticos que garantam a maior permeabilidade do solo urbano e permitam o plantio de árvores.

Art. 66.Os Planos Urbanísticos poderão ser elaborados diretamente pela FUMAS ou, nos casos em que for de responsabilidade da iniciativa privada, esses deverão ser elaborados em parceria com a FUMAS quanto, no mínimo, aos incisos II e III do Art. 65.

Art. 67.Fica dispensada a apresentação de Estudo de Impacto de Vizinhança para a construção de empreendimentos de Habitação de Interesse Social, ainda que de uso misto, na proporção permitida por esta Lei, com menos de 200 (duzentas) unidades.

Art. 68.Nos empreendimentos de HIS será permitida a destinação de até 5% de uso não residenciais e de 20%  de área destinada a uso misto.

Art. 69.Deverá ser comprovado o atendimento da demanda habitacional, observados os valores máximos de renda familiar estabelecida nesta lei para HIS1 e HIS2, na solicitação do Habite-se.

Art. 70. Os Projetos de Regularização Fundiária específicos serão desenvolvidos pela Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS ou por outro órgão público da União ou do Estado, conforme o caso;

Art. 71. Em imóveis de propriedade privada, a elaboração e execução do Projeto de Regularização Fundiária  caberá sempre à Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS, exceto, se firmado em contratos de parceria ou de execução por terceiros.

 

Disposições Gerais

Art. 72.A regularização fundiária nas ZEIS em áreas de domínio público municipais será outorgada, preferencialmente, a Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia e a Concessão de Direito Real de Uso à alienação, conforme artigo 110 da Lei Orgânica do Município.

Parágrafo único.A Concessão de Direito Real de Uso será outorgada pelo prazo de 10 anos, podendo ser renovada, desde que cumpridas as condições originais pactuadas quanto à manutenção das condições de uso e ocupação do solo.

Art. 73.Nas áreas de domínio privado em ZEIS 1, o Poder Público Municipal garantirá assistência técnica e jurídica gratuita e buscará promover as medidas necessárias à Regularização Fundiária de Interesse Social, previstas na Lei nº 11.977 de 2009.

Art. 74.As ações de regularização fundiária terão como beneficiários preferenciais da titulação em áreas de propriedade municipal:

  1. as mulheres;
  2. os idosos;
  • os portadores de necessidades especiais.

Art. 75.As Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS limítrofes às áreas objeto de Operação Urbana serão incluídas em seu perímetro, sendo vedadas quaisquer alterações nas restrições de uso e ocupação do solo.

Art. 76.Um percentual dos recursos auferidos a partir da aplicação do instrumento da outorga onerosa do direito de construir e demais previstos nesta lei, alocados no Fundo Municipal de Desenvolvimento Territorial, serão destinados aos empreendimentos de Habitação de Interesse Social, inclusive para formação de conjuntos destinados à locação social, visando atender, entre outros:

  1. famíliasem situação de acolhimento institucional ou demandas específicas, em especial crianças, idosos ou pessoas com deficiências;
  2. famílias com alta vulnerabilidade social, conforme §2º e §3º da Lei nº 8.122, de 19 de Dezembro de 2013;
  • famílias beneficiárias do auxílio aluguel.

Art. 77. O valor de comercialização, inclusive o valor de entrada, das unidades implantadas nas ZEIS 2 deverá ser compatível com a renda familiar e com a capacidade de pagamento das famílias cadastradas no Sistema Municipal de Informações Habitacionais – SIMIH e deverá ser aprovada pela Fundação Municipal de Ação Social – FUMAS, após a simulação da capacidade de pagamento.

Art. 78.Os projetos de saneamento ambiental relacionados com as Zonas Especiais de Interesse Social – ZEIS serão discutidos no mesmo foro que as políticas públicas a serem formuladas e implementadas nessas Zonas.

Parágrafo único.As especificidades das ZEIS serão devidamente consideradas quando do planejamento e implementação dos respectivos serviços de esgotamento sanitário, de drenagem, de contenção de erosão e de contenção de desmatamento.

Art. 79.Nos loteamentos de interesse social implantados nas ZEIS 2 deverão ser doados 10% dos lotes gerados pelo empreendimento para FUMAS, para fins de reserva fundiária a fim de atender preferencialmente a demanda emergencial de famílias de áreas de risco, de alta vulnerabilidade social, beneficiárias do auxílio aluguel e implantação de unidades habitacionais para fins de locação social.

Art. 80.O valor de comercialização, inclusive o valor de entrada, das unidades habitacionais implantadas na ZEIS 2 deverá ser compatível com a renda familiar e com a capacidade de pagamento da população cadastrada SIMIH.